在深圳，无论是想买小产权自住或是想博旧改，法定图则都一个绕不过工具，毕竟底层属性决定上层建筑。直白点说，居住用地才能建住宅，工业用地只能建工业及其配套。

红本的商品房就没啥好说的了，毕竟啥都已经明确了，你只需看房子和地段合不合你意而已。

但小产权则不一样，由于深圳早期土地的粗放管理和小产权房的野蛮生长，导致小产权什么类型的用地基本都有，所以想了解某一标的的用地性质，只有通过查看法定图则。

什么是法定图则呢？

法定图则是指在已经批准的全市总规，区域规划的指导下，对和分区内各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施、城市更新等方面作出详细控制的规定。简单点的理解是一张未来区域的规划图及现状记录图（现状是法定图则批准之前的现状，比如城中村建成区）。

在说怎么查法图定则之前，我先交待一下土地性质类别和深圳“五线”的定义。

目前按法定图则，深圳土地性质类别分为九大类，分别是：

1、居住用地，R类（居住用地还分为四小类，详细请看下表，其他各类用地的细分类，可以自行查看《深标》要求）

2、商业用地，C类

3、公共管理与服务设计用地。GIC类

4、工业用地，M类

5、物流仓储用地，W类

6、交通设施用地，S类

7、公共设施用地，U类

8、绿地与广场用地，G类

9、其他用地，E类

深圳法定图则“五线”分别是：

基本生态控制线（这个不用解释了吧？）

紫线：指文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。

黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线

橙线：是为降低城市重大危险设施的风险水平，对重大危险设施周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的控制界线，是对现有危险品行业管理和技术水平的重要补充。

蓝线：是指城市规划确定的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要划定的规划保留区。

清楚法定图则的两大要素之后，我们大致就知道，用地性质为居住用地，尤其是R4类用地的标的最为优质。

踩“五线”的，大概率都是坑，都不值得选择，无论是历史遗留农民房还是统建楼。未来被处理的风险巨大，至于能不能赔，赔什么东西，具体还要看标的方面，这个暂时不在本次讨论中，下次说到与征收有关的话题时再说。

法定图则的查询路径：pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/index.html

这个是文档版法定图则的路径，文档版的法定图则新手不太友好，主要是那个分区有点搞不清楚对应的标的在分区。

对于新手来说，可以用他们的电子版，电子版是带地图的，非常直观。但电子版仅可以查询到地块性质和基础消息，不过对于仅想找小产权自住的也基本够用了。如果想再深入一点的话，还是要看文档版的，毕竟文档版的有非常详细的控制规定。

电子版的路径：详规“一张图” (pnr.sz.gov.cn/d-xgmap/)

虽说，单论标的用地为居住用地的为最优标的，但也有例外，比如说统建楼，特别有村委背景的，用地情况也比较复杂，什么性质的用地都有，真正是居住用地反而比较少。不过统建楼有特殊历史背景在内，也没有什么好说的。

其他标的只要非居住用地的标的，还是得仔细的查询一下，比如实际用地性质的详细控规要求、土地来历，建成日期，建筑功能等等。

查法定图则的意义除了清楚用地性质之外，更重要是的看标的有没有踩线，有没有占到规划道路等消息，其次了解是片区未来大规划方向。

对于普通城市更新来说，用地性质和占路等情况要求不会那么严格，土地整备或者房屋征收则要求比较严格。

对于想博拆迁或者长自住的农民房来说，如无法确定是否属于更新范围的，且用地性质非居住或占线的情况还是慎选为妙，因为你不知道你等来的到底是更新还是征收，或者土整！

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